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Aucun problème si vous achetez dans un État membre de l’Union européenne, en tant que ressortissant d’un autre État membre. L’achat d’une résidence secondaire est donc ouvert à tout Français dans la péninsule italienne, sans restriction. Cette opération n’est pas plus compliquée que dans l’Hexagone. S’il est important de s’entourer d’un tiers de confiance, familier de la réglementation juridique et fiscale italienne – vous pouvez demander à un notaire ou à un avocat français de vous recommander une personne de l’autre côté de la frontière – vous n’avez pas besoin d’un notaire en France. Le bien étant situé en Italie, la loi italienne s’applique et seul le notaire italien est compétent pour dresser l’acte de vente. Comme en France, le recours au notaire (notaio, en italien) est obligatoire pour toute transaction immobilière. En tant qu’officier public, il est responsable de la vérification de tout document lié à la propriété et doit s’assurer des charges, dettes ou hypothèque sur celle-ci. Il doit enregistrer le nouveau titre de propriété auprès du castato local, le cadastre de la région.
Avant toute transaction, vous devez présenter au service des impôts une demande d’attribution de numéro d’identification fiscale. L’administration vous délivrera un « code fiscal », équivalant à notre numéro de sécurité sociale. Par ailleurs, vous devrez ouvrir un compte bancaire en Italie pour y transférer les fonds nécessaires à la transaction.
Pour le reste, le processus d’achat sur « la botte » se déroule peu ou prou comme en France. Tout d’abord, il est possible de faire une offre d’achat par écrit (proposta d’acquisto). En cas d’acceptation, le vendeur peut encaisser un chèque en guise d’acompte. Puis, un compromis de vente est établi, en agence (agenzia immobiliare) ou devant notaire. Ce document (contratto preliminare) contient l’accord sur le prix de vente, la date à laquelle le contrat définitif sera signé, le nom du notaire et tous les termes et conditions de la transaction. Lors de la signature du compromis, l’acheteur doit verser une somme représentant de 10 à 20 % du prix de vente sous forme d’acompte. L’acte notarié définitif (rogito notarile) réalise le transfert effectif de la propriété de l’immeuble.
À savoir : si vous ne parlez pas italien, un interprète est exigé le jour de la signature finale chez le notaire pour s’assurer que vous avez bien compris les termes du contrat. Il s’agit d’une exigence légale. Vous pouvez aussi donner procuration à un tiers de confiance pour vous représenter si vous êtes, pour une quelconque raison, dans l’impossibilité de vous présenter devant le notaire le jour de la signature de l’acte.
Le choix du notaire est libre et généralement réservé à l’acheteur, car ses honoraires sont à la charge de ce dernier, sous réserve d’un accord différent. Les tarifs des notaires sont fixés par l’État, selon un décret du ministère de la Justice (décret ministériel du 27.11.01). En général, le transfert d’une habitation – pour laquelle le notaire garantit notamment au client l’absence d’hypothèque –occasionne des frais de notaire à hauteur de 1,5 ou 2 % selon le prix de vente.
À cela, s’ajoutent les droits d’enregistrement qui s’élèvent à 7 %. « Ce taux peut sembler élevé, comparé à la taxe d’enregistrement de 5,9 % perçue en France. Toutefois, l’assiette taxée n’est pas la même des deux côtés de la frontière. En Italie, c’est la valeur cadastrale fixée par l’administration fiscale, et non la valeur vénale qui est imposée. Elle est toujours beaucoup plus faible que la valeur de marché. Cette valeur cadastrale figure dans l’acte de vente.
